Logement décent : votre bien est-il louable ?
La décence n’est pas une appréciation de confort, c’est une liste fermée de critères. Un seul manquant, et le logement n’est pas louable — quel que soit l’état du reste. C’est aussi la première chose qu’un locataire mécontent va chercher.
Ce que « décent » veut dire exactement
Le mot prête à confusion parce qu’il sonne subjectif. Il ne l’est pas : le décret du 30 janvier 2002 fixe une liste de caractéristiques, et un logement qui n’en remplit pas une seule n’est pas décent. Il n’y a pas de compensation possible — un appartement refait à neuf mais dont le WC donne sur la cuisine reste non décent.
La liste tient en quatre familles : la sécurité et la salubrité, les équipements, la surface, et depuis peu la performance énergétique.
Votre bien est-il louable ?
Cochez uniquement ce qui ne va pas. L’outil indique ensuite ce que chaque manquement impose comme travaux, et lesquels relèvent de nos métiers.
Votre bien est-il louable ?
Cochez uniquement ce qui ne va pas. Tout ce que vous laissez décoché est considéré comme conforme. Un seul critère manquant suffit à rendre le logement non décent.
Sécurité & salubrité
Équipements
Surface
Classe énergétique au DPE
Conforme, et hors de portée des échéances connues à ce jour.
Aucun critère manquant d’après vos réponses. Cela ne vaut pas constat : la décence s’apprécie logement par logement, et un point non visible depuis un bureau peut manquer.
Outil d’information, pas un constat de décence ni un avis juridique. La liste reprend les critères du décret du 30 janvier 2002, mais leur appréciation dépend de l’état réel du logement, que seule une visite permet d’établir. En cas de litige, c’est le juge des contentieux de la protection qui tranche.
Sécurité et salubrité : ce qu’impose l’article 2
Le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre doit protéger contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau, les menuiseries extérieures et la toiture doivent empêcher les infiltrations, et l’ensemble doit présenter une étanchéité à l’air suffisante.
Le même article exige une aération suffisante, avec des dispositifs d’ouverture et de ventilation en bon état assurant le renouvellement de l’air et l’évacuation de l’humidité. Enfin, les matériaux, canalisations et revêtements ne doivent présenter aucun risque manifeste pour la santé et la sécurité des occupants.
C’est le critère le plus souvent invoqué dans les litiges, et le plus mal compris. Une VMC hors service n’est pas un défaut de confort : c’est un manquement à la décence. Si des moisissures reviennent malgré les reprises, notre guide pour identifier la cause d’une humidité permet de savoir si le problème vient de la ventilation, du bâti ou d’une fuite.
Les équipements : la liste de l’article 3
Sept éléments sont exigés, et leur absence se constate vite : une installation de chauffage en état de marche ; une alimentation en eau potable avec pression et débit suffisants ; des évacuations d’eaux ménagères et vannes munies de siphons ; une cuisine ou un coin cuisine aménagé pour recevoir un appareil de cuisson, avec un évier raccordé en eau chaude et froide ; un WC séparé de la cuisine et de la pièce où l’on prend les repas ; une baignoire ou une douche alimentée en eau chaude et froide ; et un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants.
Sur le parc ancien de la métropole, deux points reviennent constamment : le réseau électrique sous-dimensionné, et le WC non séparé dans les petites surfaces divisées après coup.
Pour le premier, l’état de l’installation électrique annexé au bail dit exactement où ça coince. Notre guide diagnostic électrique : ce qui oblige vraiment explique comment le lire et distinguer ce qui bloque la relocation de ce qui peut attendre.
La surface : l’article 4, court et sans appel
La pièce principale doit faire au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou présenter un volume habitable d’au moins 20 m³. L’une ou l’autre condition suffit, ce qui sauve certains combles aménagés.
C’est le seul critère qu’aucun travaux courant ne rattrape. Si un lot n’y satisfait pas, il faut revoir la distribution du logement — ou renoncer à le louer comme logement autonome.
La décence énergétique et son calendrier
Depuis quelques années, la performance énergétique est devenue un critère de décence à part entière, avec un calendrier progressif en France métropolitaine.
- Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement classé Gn’est plus décent : il ne peut plus être proposé à la location.
- À partir de 2028, la classe F basculera à son tour.
- À partir de 2034, ce sera le tour de la classe E.
Disons-le franchement : sortir un logement de la classe G relève de l’isolation et du chauffage. Ce ne sont pas nos métiers, et aucun de nos lots de travaux ne fera bouger l’étiquette à lui seul. Nous préférons vous l’écrire plutôt que de vous vendre une réfection qui ne débloquera rien. Le gel des loyers qui frappe ces logements est détaillé dans notre guide sur l’ augmentation de loyer à Rouen.
Ce que le locataire peut faire, et ce que le juge peut ordonner
Le locataire commence par une demande écrite au propriétaire, en recommandé avec accusé de réception. Il peut se faire accompagner par les services de l’État via le dispositif Signal Logement. Si le désaccord persiste au bout de deux mois, il saisit le juge des contentieux de la protection.
Le juge dispose alors de trois leviers : ordonner les travaux, réduire le loyer, ou en suspendre le paiement. Autant dire que le coût d’un manquement dépasse largement celui des travaux qui l’auraient évité.
Un point à connaître pour désamorcer les conflits : le locataire n’a pas le droit de cesser de payer son loyer de sa propre initiative. Seule une décision de justice peut l’y autoriser. Le rappeler calmement, par écrit, évite souvent que la situation s’envenime pendant que les travaux se préparent.
Le bon moment pour vérifier, c’est avant
La décence se contrôle idéalement pendant le préavis, pas après la remise des clés. Le logement est encore occupé, les défauts sont visibles à l’usage, et vous avez trois mois pour faire chiffrer et planifier. Contrôler après le départ, c’est découvrir les travaux quand chaque jour compte.
Deux échéances se cumulent souvent à ce moment-là : si votre lot se trouve dans l’un des six secteurs concernés, le permis de louer impose déjà un dossier de diagnostics avant toute nouvelle mise en location — et ces diagnostics révèlent précisément les manquements listés ici.
Pour aller plus loin
Sur ce qui relève du locataire et ce qui reste au bailleur, voyez notre guide qui paie quoi entre bailleur et locataire. Sur le temps que coûte un lot immobilisé, le coût d’un logement vide. Et pour les travaux eux-mêmes, nos pages électricité, plomberie, peinture et enduits et pose de sols, réunies dans notre remise en état locative.
Sources
- Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 — caractéristiques du logement décent (Légifrance)
- Article 2 du décret — sécurité, salubrité, étanchéité, aération (Légifrance)
- Article 3 du décret — équipements et éléments de confort (Légifrance)
- Article 4 du décret — surface et volume habitables minimaux (Légifrance)
- Logement à louer décent — service-public.gouv.fr
Articles 2, 3 et 4 du décret du 30 janvier 2002 lus sur Légifrance le 5 août 2026, calendrier de la décence énergétique et recours du locataire vérifiés sur service-public.gouv.fr le même jour. Ce guide est informatif et ne constitue pas un avis juridique.
Un lot à remettre aux normes avant de relouer ?
Électricité, ventilation, sanitaires, sols et peinture : nous chiffrons sous 48h ce qu’exige la mise en conformité, et nous vous disons franchement ce qui sort de notre périmètre.