Qui paie quoi entre bailleur et locataire ?

La règle en une phrase

Le locataire paie l’entretien courant et les menues réparations. Le bailleur paie tout le reste, et notamment ce qui s’use avec le temps. La liste des réparations dites « locatives » est fixée par le décret du 26 août 1987.

Ce décret a une particularité qu’on oublie souvent : sa liste n’est pas exhaustive. Elle donne des exemples, pas un catalogue fermé. C’est pour ça que les litiges existent, et pourquoi l’état des lieux d’entrée compte autant.

Trouvez votre cas

Cliquez sur la pièce concernée, puis sur ce qui est cassé.

Les quatre exceptions qui protègent le locataire

Même sur un poste listé comme réparation locative, le locataire n’est pas redevable si la dégradation vient de l’une de ces quatre causes (loi du 6 juillet 1989, article 7 d) :

• La vétusté — l’usure normale liée au temps et à un usage conforme.
• La malfaçon — un travail mal exécuté avant son arrivée.
• Le vice de construction — un défaut du bâti lui-même.
• Le cas fortuit ou la force majeure — tempête, dégât venant d’un tiers.

La vétusté change tout — et personne ne la calcule

C’est l’erreur la plus fréquente : réclamer au locataire le prix d’une remise en peinture neuve alors que la peinture avait déjà huit ans. Un revêtement en fin de vie n’a plus la même valeur qu’un revêtement neuf, et le locataire ne doit que la part correspondant à sa dégradation, une fois la vétusté déduite.

Depuis le décret du 30 mars 2016, bailleur et locataire peuvent convenir dès la signature du bail d’appliquer une grille de vétusté. Elle fixe, pour chaque matériau et équipement, une durée de vie théorique et un abattement annuel. C’est ce qui transforme une discussion de comptoir en calcul.

Nous détaillons ce mécanisme dans notre guide grille de vétusté : comment la lire et l’appliquer.

Ce que vous pouvez retenir sur le dépôt de garantie

Le bailleur restitue le dépôt de garantie dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois s’il ne l’est pas. Passé ce délai, le dépôt dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.

Les retenues sont possibles pour loyers impayés, charges dues et réparations locatives non effectuées — mais elles doivent être justifiées par des pièces : états des lieux comparatifs, photos, devis ou factures. Un montant annoncé sans pièce se conteste facilement.

Nos trois conseils de terrain

1. Soignez l’état des lieux d’entrée. C’est votre seule preuve. Photos datées, pièce par pièce, y compris ce qui est déjà abîmé. Dix minutes de plus à l’entrée vous évitent deux mois de discussion à la sortie.
2. Prévoyez une grille de vétusté au bail. Elle protège les deux parties et coupe court à la négociation au moment du départ.
3. Chiffrez avant de retenir.Faites établir un devis avant de trancher sur le dépôt de garantie : vous saurez ce que ça coûte réellement, et vous aurez la pièce justificative en même temps.

Et si le désaccord persiste ?

Avant le tribunal, il existe la commission départementale de conciliation. Elle est gratuite, saisie par simple courrier, et traite précisément ce type de litige. En Seine-Maritime, elle siège à la direction départementale des territoires et de la mer.