Grille de vétusté : comment la lire et l’appliquer

La définition officielle

Le décret du 30 mars 2016 définit la vétusté comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».

Autrement dit : ce qui s’use parce que le temps passe n’est pas imputable au locataire, même si c’est lui qui l’a usé en vivant normalement dans le logement. C’est une charge du propriétaire, au même titre que la toiture ou la chaudière.

Une grille, à quoi ça sert ?

Sans grille, la vétusté se discute. Avec une grille, elle se calcule. Une grille attribue à chaque matériau et équipement deux paramètres :

• Une durée de vie théorique — par exemple 7 ans pour une peinture, 10 ans pour un revêtement de sol souple.
• Un coefficient d’abattement annuel — la part de valeur que l’élément perd chaque année.
• Souvent, une franchise de départ — les premières années pendant lesquelles aucun abattement ne s’applique.
• Parfois, une part résiduelle — un pourcentage plancher qui reste dû au bailleur même en fin de vie théorique.

Un exemple concret

Prenons une remise en peinture chiffrée à 1 200 €, sur une peinture posée il y a 5 ans, avec une grille prévoyant une durée de vie de 7 ans, 1 an de franchise et une part résiduelle de 20 %.

• Années prises en compte : 5 − 1 de franchise = 4 ans.
• Abattement annuel : (100 % − 20 % résiduels) ÷ 6 années restantes ≈ 13,3 %/an.
• Vétusté : 4 × 13,3 % ≈ 53 %.
• Part imputable au locataire : 1 200 € × 47 % ≈ 564 €.

Faites le calcul sur votre cas

Reprenez les paramètres de la grille annexée à votre bail : le résultat se met à jour à mesure que vous les changez.

Le point que presque tout le monde rate

La grille de vétusté n’est pas obligatoire, et elle ne s’impose pas d’elle-même. Le décret prévoit que les parties peuvent convenir d’en appliquer une, dès la signature du bail, en la choisissant parmi celles issues d’un accord collectif de location.

Conséquence pratique : si vous n’avez rien prévu au bail, vous ne pouvez pas sortir une grille au moment de l’état des lieux de sortie pour l’imposer au locataire. La vétusté restera due — elle est de toute façon protégée par la loi de 1989 — mais son montant se négociera au cas par cas, ou devant le juge.

C’est la critique principale faite à ce décret : il a donné un cadre sans le rendre obligatoire.

Ce que nous voyons sur le terrain

Trois situations reviennent constamment dans les logements que nous remettons en état à Rouen :

1. Le bailleur réclame du neuf sur du vieux.Une retenue de 1 200 € pour repeindre un logement dont la peinture avait dix ans ne tiendra pas si le locataire conteste.
2. L’état des lieux d’entrée est vide.« Bon état » partout, sans photo. Il n’y a alors rien à comparer, et c’est au bailleur d’apporter la preuve.
3. On confond vétusté et dégradation.Un sol usé aux passages, c’est de la vétusté. Une brûlure de cigarette, non. Les deux peuvent coexister dans la même pièce : c’est au devis de faire le tri, poste par poste.

Comment nous chiffrons

Nous séparons systématiquement, sur le devis, ce qui relève de la remise en état normale du logement et ce qui relève d’une dégradation caractérisée. Vous obtenez deux totaux distincts : l’un pour votre budget d’entretien, l’autre défendable face au locataire.

Le détail de notre méthode est sur la page remise en état locative, et la question de la répartition des réparations est traitée dans le guide qui paie quoi entre bailleur et locataire.