Humidité : condensation, remontée ou infiltration ?

Repeindre sans identifier, c’est repeindre deux fois

Une humidité ne se soigne pas en surface. Tant que la cause alimente le mur, aucun enduit ni aucune peinture ne tiendra : le support redevient humide, le film se décolle, et le désordre réapparaît au même endroit — souvent en une seule saison de chauffe.

Le coût de l’erreur est double. Vous payez deux fois les mêmes travaux, et entre-temps le locataire a écrit, parfois avec raison. D’où l’intérêt de consacrer une heure au diagnostic avant d’engager le premier euro de réfection.

D’où vient cette humidité ?

Quatre causes couvrent la quasi-totalité des cas. Elles se distinguent par trois observations simples : où le désordre apparaît, quand il est le plus visible, et à quoi il ressemble.

Ce que la loi en dit, et pourquoi ce n’est pas optionnel

Le décret du 30 janvier 2002 sur le logement décent ne parle pas d’humidité en général : il vise nommément les trois mécanismes ci-dessus. Le gros œuvre doit être en bon état et protéger le logement contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la toiture doivent empêcher les infiltrations. Et le logement doit permettre une aération suffisante, avec des dispositifs d’ouverture et de ventilation en bon état assurant le renouvellement de l’air et l’évacuation de l’humidité.

Le même article ajoute que les matériaux, canalisations et revêtements ne doivent présenter aucun risque manifeste pour la santé et la sécurité des occupants.

Ce que le parc rouennais produit le plus

Sur les immeubles d’avant 1970, la ventilation mécanique n’existait pas : elle ne s’est généralisée qu’à partir des années 1970. Sur ce bâti, la condensation en salle d’eau et en cuisine est un motif de litige récurrent à l’état des lieux de sortie, et elle est presque systématiquement imputée à tort au locataire.

Sur le parc 1971-1990, très présent au Grand-Quevilly et à Maromme, ce sont les premières générations de VMCqui posent problème : moteurs fatigués, bouches encrassées, réseaux jamais nettoyés depuis la construction. La ventilation existe, mais elle ne tire plus.

Sur le bâti d’avant 1919 — près d’un logement sur dix à Déville-lès-Rouen, plus encore au Petit-Quevilly — ce sont les remontées capillaires en rez-de-chaussée, sur des murs épais sans coupure de capillarité. Enfin, sur les ensembles des années 1960-1970 à toiture-terrasse, les infiltrations en dernier étage reviennent régulièrement.

Quand plusieurs causes se cumulent

C’est le cas le plus courant sur un logement dégradé, et celui qui explique les diagnostics ratés. Une infiltration ancienne charge le mur en eau, ce mur devient froid, et il se met à condenser : on voit des moisissures, on conclut à un défaut d’aération, on remplace la VMC, et le désordre persiste parce que la façade fuit toujours.

Inversement, une fuite lente sur une canalisation encastrée en pied de mur ressemble trait pour trait à une remontée capillaire. Seule différence : elle ne s’arrête pas à un mètre du sol et elle ne fait pas de salpêtre.

L’ordre des opérations

1. Identifier la cause, par l’observation puis par un relevé sur place. Pas de devis de réfection avant cette étape.
2. Traiter la cause : rétablir la ventilation, reprendre le point d’entrée d’eau, réparer la canalisation, ou traiter le pied de mur.
3. Laisser sécher. Ce temps est incompressible et il ne se négocie pas. Un mur épais peut demander plusieurs semaines.
4. Assainir les supports, traiter les moisissures, purger les enduits dégradés jusqu’au support sain.
5. Refaire enduits et peinture, en choisissant des produits adaptés à la pièce et au support — une peinture qui laisse respirer là où c’est nécessaire.

Sauter l’étape 3 est l’erreur la plus fréquente, parce que c’est la seule qui ne coûte rien d’autre que du temps — et que le temps, sur un lot vide, coûte du loyer. Notre guide sur le coût d’un logement vide permet d’arbitrer en connaissance de cause plutôt qu’à l’instinct.

Ce qui relève de nous, ce qui n’en relève pas

Nous traitons la ventilation, la recherche et la réparation de fuite, les reprises d’enduits et de fissures, l’assainissement des supports et la peinture. C’est l’essentiel des cas de condensation et de fuite, et une bonne partie des infiltrations.

En revanche, le traitement d’une remontée capillaire — coupure de capillarité, drainage — relève d’une entreprise spécialisée, et un défaut d’isolation ou un pont thermique relève de métiers que nous n’exerçons pas. Dans ces deux cas, nous vous le disons et nous n’intervenons qu’après, sur les supports. Refaire un enduit avant que la cause soit traitée reviendrait à vous facturer deux fois le même mur.

Pour aller plus loin

Si l’humidité vient d’une fuite, notre page recherche de fuite détaille la localisation non destructive, et le guide dégât des eaux : qui déclare, qui paie explique le circuit assurance à respecter avant d’engager la réfection.

Si le litige porte sur l’imputation des moisissures au locataire, notre guide qui paie quoi entre bailleur et locataire tranche poste par poste, et l’ état des lieux de sortie explique comment documenter un constat défendable. Pour les travaux eux-mêmes, voyez nos pages peinture et enduits et plomberie.