État des lieux de sortie : le réussir sans litige

Ce que la loi impose

L’état des lieux est régi par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR de 2014. Il est obligatoire à l’entrée comme à la sortie, et il doit être établi de manière contradictoire et à l’amiable — c’est-à-dire en présence des deux parties, ou de personnes qu’elles ont mandatées.

S’il ne peut pas être établi dans ces conditions — locataire absent, refus de signer, désaccord bloquant — il est réalisé par un commissaire de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente. Les frais sont alors partagés par moitié entre bailleur et locataire.

Sans état des lieux d’entrée, vous n’avez rien

C’est le point que nous voyons le plus souvent négligé. L’état des lieux de sortie n’a de valeur que comparé à celui d’entrée. Un état des lieux d’entrée qui dit « bon état » partout, sans photo ni détail, ne permet de démontrer aucune dégradation.

Et la charge de la preuve pèse sur le bailleur : c’est à lui d’établir que l’état constaté à la sortie résulte du fait du locataire. Sans point de comparaison, cette démonstration est perdue d’avance.

La méthode, pièce par pièce

Prévoyez du temps et suivez toujours le même ordre. Ce qui compte n’est pas la longueur du document mais sa précision — un constat vague ne se défend pas.

1. Photographiez systématiquement, même ce qui est en bon état. Les photos datées sont la pièce la plus solide d’un dossier. Prenez les vues d’ensemble et les détails.
2. Décrivez, ne jugez pas.« Trace noire de 15 cm en bas du mur nord » vaut mieux que « mur sale ». Le premier est vérifiable, le second se conteste.
3. Relevez les compteurs — eau, électricité, gaz — et notez le nombre de clés rendues.
4. Testez ce qui se teste. Robinets, chasse d’eau, prises, volets, VMC, chauffe-eau : ce qui n’est pas essayé ce jour-là ne pourra plus être reproché ensuite.
5. Distinguez usure et dégradation dès la rédaction. Une moquette usée aux passages n’est pas une moquette tachée. Les deux peuvent coexister dans la même pièce.

Du constat au chiffrage

Un état des lieux ne suffit pas à retenir une somme sur le dépôt de garantie. Les retenues doivent être justifiées par des pièces : états des lieux comparatifs, photos, devis ou factures. Un montant annoncé de mémoire se conteste sans difficulté.

Rappel des délais : le dépôt est restitué sous un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, sous deux moiss’il ne l’est pas. Au-delà, le montant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.

Les trois erreurs qui coûtent le plus

1. Réclamer du neuf sur du vieux. Facturer une remise en peinture complète sur une peinture de dix ans ne tiendra pas. La vétusté se déduit toujours — voyez notre guide sur la grille de vétusté.
2. Faire l’état des lieux après avoir rendu les clés. Il perd son caractère contradictoire, et le locataire pourra toujours objecter que les dégradations sont postérieures à son départ.
3. Attendre la sortie pour faire chiffrer. Rien n’interdit de faire visiter et chiffrer pendant le préavis. Trois mois de préavis, c’est trois mois pour préparer la relocation — et autant de vacance locative évitée.

En cas de désaccord

Avant le tribunal, la commission départementale de conciliation traite précisément ce type de litige. Elle est gratuite et se saisit par simple courrier. En Seine-Maritime, elle siège à la direction départementale des territoires et de la mer.

Pour savoir ce qui vous revient et ce qui revient au locataire, poste par poste, notre guide qui paie quoi entre bailleur et locataire propose un outil pièce par pièce. Et si le logement doit être repris, voyez notre méthode de remise en état locative à Rouen.