Charges récupérables : ce que vous pouvez refacturer

Publié le 4 août 2026 · 5 min de lecture

C’est la deuxième source de litige après l’état des lieux, et elle repose sur un malentendu simple : beaucoup de bailleurs croient pouvoir refacturer ce qui leur paraît légitime. La loi ne raisonne pas comme ça — elle fonctionne par liste fermée.

Le principe qui change tout

Le décret du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables sur le locataire. Le point décisif, c’est que cette liste est limitative : une dépense qui n’y figure pas ne peut pas être refacturée, même si elle vous semble parfaitement justifiée.

Ce n’est donc pas une question d’équité mais d’énumération. D’où l’intérêt de vérifier poste par poste plutôt que de raisonner au feeling.

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Récupérable ou pas ?

Filtrez par catégorie. La règle de lecture est simple : l’entretien et la consommation se récupèrent, le remplacement d’un équipement et les gros travaux non.

31 postes

Électricité de l’ascenseurRécupérable
La consommation électrique liée au fonctionnement figure dans la liste du décret.
Contrat d’entretien de l’ascenseurRécupérable
Maintenance périodique, nettoyage, examen des câbles et petites réparations de la cabine et des paliers.
Remplacement de la cabine ou de la machinerieNon récupérable
Le remplacement d’un équipement relève de l’investissement du propriétaire, jamais des charges.
Mise aux normes de l’ascenseurNon récupérable
Travaux d’amélioration ou de conformité : à la charge exclusive du bailleur.
Eau froide et chaude des occupantsRécupérable
La consommation d’eau de l’ensemble des occupants est récupérable, y compris celle des parties communes.
Combustible du chauffage collectifRécupérable
L’énergie nécessaire au fonctionnement de l’installation collective est récupérable.
Entretien annuel de la chaudière collectiveRécupérable
L’entretien courant et les menues réparations de l’installation sont récupérables.
Réparation d’une fuite sur jointRécupérable
Le décret vise expressément la réparation des fuites sur joints.
Remplacement de la chaudière collectiveNon récupérable
Remplacer un équipement en fin de vie incombe au propriétaire.
Remplacement d’une colonne montanteNon récupérable
Gros travaux sur le réseau : hors liste, donc non récupérable.
Électricité des parties communesRécupérable
Éclairage des circulations, halls et caves : récupérable.
Nettoyage et produits d’entretienRécupérable
Le nettoyage courant des communs et les produits employés sont récupérables.
Entretien des minuteries et de l’interphoneRécupérable
Maintenance des équipements des parties communes : récupérable.
Remplacement de l’interphoneNon récupérable
Remplacement d’équipement : à la charge du bailleur.
Remise en peinture de la cage d’escalierNon récupérable
Travaux d’embellissement ou de rénovation : hors liste limitative.
Ravalement de façadeNon récupérable
Gros œuvre : jamais récupérable sur le locataire.
Entretien des espaces vertsRécupérable
Tonte, taille, arrosage des espaces verts communs : récupérable.
Entretien des voies et des parkingsRécupérable
Nettoyage et entretien courant des voies, aires de stationnement et équipements de jeux.
Réfection complète de la voirieNon récupérable
Réfection lourde : investissement du propriétaire.
Taxe d’enlèvement des ordures ménagèresRécupérable
Expressément récupérable, au même titre que la taxe de balayage.
Redevance d’assainissementRécupérable
Récupérable sur le locataire.
Taxe foncièreNon récupérable
Impôt du propriétaire : jamais récupérable, contrairement à une idée tenace.
Assurance de l’immeubleNon récupérable
La prime d’assurance de l’immeuble reste à la charge du bailleur.
Salaire du gardien ou conciergeEn partie
Récupérable à 75 % s’il assure à la fois l’entretien des parties communes et l’élimination des déchets ; à 40 % s’il n’assure qu’une seule de ces deux tâches. Aucune récupération s’il n’en assure aucune.
Logement de fonction du gardienNon récupérable
La mise à disposition du logement ne se récupère pas.
Entretien de la VMCRécupérable
Nettoyage des bouches et entretien courant de la ventilation : récupérable.
Remplacement du moteur de VMCNon récupérable
Remplacement d’équipement : à la charge du bailleur.
Ramonage des conduitsRécupérable
Le ramonage figure dans la liste des charges récupérables.
Remplacement du chauffe-eauNon récupérable
Équipement en fin de vie : propriétaire.
Honoraires du syndicNon récupérable
Les frais de gestion et honoraires du syndic ne sont pas récupérables.
Frais de gestion locativeNon récupérable
La rémunération du gestionnaire reste à la charge du bailleur.

Outil d’information, pas un avis juridique. La liste du décret du 26 août 1987 est limitative : une dépense qui n’y figure pas ne peut pas être refacturée au locataire, même si elle paraît légitime. En cas de doute sur un poste précis, rapprochez-vous d’un professionnel du droit ou de la commission départementale de conciliation.

La règle de lecture, en une ligne

Si vous ne deviez retenir qu’une chose : l’entretien et la consommation se récupèrent, le remplacement et les gros travaux non.

L’entretien annuel de la chaudière collective est récupérable ; son remplacement ne l’est pas. Le nettoyage de la cage d’escalier est récupérable ; sa remise en peinture ne l’est pas. Cette frontière explique la quasi-totalité des cas.

Les trois erreurs les plus fréquentes

Refacturer la taxe foncière. C’est l’impôt du propriétaire. Seules la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage sont récupérables.
Refacturer l’assurance de l’immeuble ou les honoraires de syndic. Ni l’une ni les autres ne figurent dans la liste.
Récupérer 100 % du salaire du gardien. C’est 75 % s’il assure à la fois l’entretien des parties communes et l’élimination des déchets, 40 % s’il n’assure qu’une seule de ces deux tâches — et rien s’il n’en assure aucune.

Charges et réparations : ne pas confondre

Deux décrets du même jour, deux logiques différentes. Le décret 87-713 traite des charges — les dépenses récurrentes de l’immeuble. Le décret 87-712 traite des réparations locatives — ce que le locataire doit entretenir dans le logement.

Un robinet qui goutte relève du second, pas du premier. Notre guide qui paie quoi entre bailleur et locataire propose un outil pièce par pièce pour cette seconde question.

La régularisation annuelle

Les charges se paient par provisions, régularisées une fois par an. À cette occasion, le locataire peut demander à consulter les justificatifs : factures, contrats, décomptes de copropriété.

C’est là que la qualité de vos devis compte. Un chiffrage qui distingue clairement l’entretien courant du remplacement d’équipement vous permet de ventiler sans discussion. Un devis global « travaux plomberie » vous oblige à justifier après coup.

Pour aller plus loin

Sur le logement lui-même, voyez la grille de vétusté et notre guide sur l’état des lieux de sortie. Et si vous gérez des lots en copropriété, notre offre de maintenance de copropriété couvre l’entretien des parties communes.

Sources

Références vérifiées sur Légifrance et service-public.gouv.fr le 4 août 2026. Ce guide est informatif et ne constitue pas un avis juridique.

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